Рынок недвижимости Казани: год в условиях кризиса

Полезное 10:49, 29.09.2009

[img]./images/news/DSC00711.jpg" class="img_top_news" alt="" />23 сентября на территории выставочного комплекса «Казанская ярмарка» состоялась ежегодная конференция «Недвижимость: ситуация, тенденции, возможности», организатором которой выступил Издательский дом «Казанская Недвижимость».
Что будет на рынке недвижимости? – вот вопрос, волнующих всех: от профессионалов до обычных граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Этот вопрос настолько назрел, что было решено вынести его на общее обсуждение, которое успешно состоялось в рамках конференции «Недвижимость: ситуация, тенденции, возможности». Обсудить сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию и спрогнозировать ее развитие собрались риэлторы, строители, банкиры, девелоперы, а также все лица, заинтересованные развитием жилищного рынка. В целом эксперты признали, что прошедший год на рынке недвижимости выдался сложным, но не катастрофичным, однако дискуссия по поводу будущего рынка была довольно острой.
В 2008г. на предыдущей конференции «Казанской Недвижимости» были высказаны различные мнения о будущем жилищного рынка – предполагались и пессимистичные варианты развития, и совсем трагические нотки в будущем рынка. Исходя из выступлений нынешнего года, можно утверждать, что самые худшие прогнозы не сбылись: жилье продолжает строиться, регистрироваться, а спрос в условиях снижения цен начал путь к восстановлению.
Дефицит жилья не запланирован
Конференция открылась выступлением Ильшата Гимаева, начальника отдела развития жилищного строительства министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, который привел последние данные объемов ввода жилья в республике. По данным БТИ, на 21 сентября в Татарстане построено уже 1,4 млн. кв.метров жилья, в том числе 5102 многоквартирных дома площадью 749 тыс. кв.метров и 5350 индивидуальных дома площадью 665 тыс. кв. метров. Всего в 2009 году запланировано ввести 2 млн. кв.метров жилья.
Всего, по данным госстройнадзора (ГСН) РТ, в республике ведется строительство 487 коммерческих многоэтажных жилых объекта на разных степенях реализации общей площадью 3,71 млн. кв.метров. Из них строительство не начато на 91 объекте общей площадью 421 тыс. кв.метров, 72 объекта площадью 668 тыс. кв.метров находятся на уровне нулевого цикла, 73 объекта общей площадью 546 тыс. кв.метров. получили заключение ГСН РТ о соответствии их проекту, на 217 объектах общей площадью 1,084 млн. кв.метров. ведется строительство. Всего же из 3,71 млн. кв.метров к объектам высокой степени готовности, которые подлежат вводу в 2009 – начале 2010 года отнесены 773 тыс. кв.метров жилья.
Дефицит жилья, в следствии которого может возникнуть рост цен на недвижимость, исходя из запланированных объемов ввода жилья скорее всего не случится.
Ильшат Гимаев подтвердил, что в ближайшие два года благодаря заделу прошлых лет дефицита предложения не будет - на 2010 год минстрой планирует возведение 2 млн. кв.м. жилья, в 2011 г. ведомство надеется, что объемы удастся нарастить до 2,1 млн. рублей.
Ильшат Гимаев:
- По данным проведенных исследований Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), недвижимость по-прежнему остается на первом месте у россиян по надежности вложения денег. Это связано с тем, что квартира по своей сути материальна - даже если она будет стоить дешевле, в ней всегда можно будет жить или сдавать ее в аренду. А вот акции и облигации могут в кризисное время прогореть совсем. Поэтому сейчас подошло время, когда мы должны совместно проработать стратегию, направленную с одной стороны на возобновление строительства коммерческого многоквартирного (и малоэтажного) жилья, с другой стороны на стимулирование спроса на построенные квартиры со стороны населения.

На регистрацию сделок с недвижимостью кризис не повлиял
Как рассказала Гульнара Абдрахманова, заместитель руководителя Управления федеральной регистрационной службы по РТ, не сократилось в связи с кризисом и количество регистрационных действий – этот показатель за первые 8 месяцев 2009 года по сравнению с этим же периодом 2008 года показывает даже небольшой рост.
Тем не менее изменилась структура регистрационных действий: количество регистрационных действий с жилыми помещениями уменьшилось на 9,4%, увеличилась регистрация нежилых помещений на 26%, земельных участков на 7%. Сделки с жильем по-прежнему занимают наибольший объем в регистрации недвижимости – в 2009г. 49% от общего числа регистрационных действий (в 2008г. – 56%). Резко уменьшилось количество сделок с одним и тем же объектом недвижимости, когда одна квартира с целью игры на растущем рынке продавалась в течении года много раз. Количество сделок по ипотеке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упало на 73,4%, число договоров классической ипотеки снизилось на 67,8%, а социальной - на 21,6%. Количество регистрационных действий сохраняется за счет регистрации изменений, вносимых в ранее заключенные ипотечные договора.
Гульнара Абдрахманова:
- В Управлении, несмотря на кризис на рынке недвижимости, о котором все говорят, количество регистрационных действий не уменьшилось – жилье по-прежнему покупают и продают, регистрируя все эти действия в УФРС по РТ. Говорить о том, что рынок остановился, не приходится. Сейчас активизировалась регистрация незавершенных объектов недвижимости – как только проходит информация, что какая-либо строительная организация находится в предбанкротном состоянии, резко увеличивается количество судебных исков о признании права на незавершенный объект недвижимости. Быстрая реакция будущих собственников квартир позволит избежать ситуации с обманутыми дольщиками.

Ипотека: надежда на восстановление
По словам начальника отдела андеррайтинга и рефинансирования ипотечного агентства РТ Алины Дулкиной, за 2008 год на территории республики было выдано более 17 тыс. ипотечных кредитов, за 8 месяцев 2009 года было оформлено 8 тысяч, что подтверждает влияние финансовой ситуации на рынок ипотеки.
В то же время, по мнению Алины Дулкиной, в последнее время наметилась положительная динамика:

– Благодаря снижению процентных ставок банка (которые в свою очередь снижаются из-за снижению ставки Центробанка до 10,5%) увеличивается количество желающих получить ипотеку:
- На сегодняшний день наблюдается положительная динамика, увеличивается количество желающих улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования, государство поддерживает данный сегмент рынка путем снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ, за счет чего снижается и ставка по ипотечному кредиту. Также неоспоримым преимуществом приобретения жилья сегодня являются низкие цены не недвижимость.
Для полной активизации ипотеки дело осталось за стабилизацией экономической ситуации в целом, отмечает Алина Дулкина:
- Главное – подарить населению уверенность в завтрашнем дне, что в конечном итоге даст возможность всем участникам рынка (населению по улучшению своих жилищных условий, строительной отрасли по вводу жилья и экономики Республики в целом по привлечению федеральных средств через механизм рефинансирования ипотечных кредитов) вывести регион на новый этап развития.

Как вернуть спрос на рынок недвижимости?
Вопрос стимуляции спроса, затронутый в докладе Ильшата Гимаева, стал основной темой выступления Валерия Абсалямова, Президента гильдии риэлторов РТ. Валерий Абсалямов отметил, что практически все прогнозы по развитию рынка недвижимости, озвученные им год назад, сбылись – процентные ставки по ипотеке резко выросли, реализация жилья значительно упала, снизилась и стоимость квадратного метра.
Валерий Абсалямов:
- Жилищный вопрос на мой взгляд решается очень легко – надо взять землю, которой предостаточно, подвести туда за счет бюджета коммуникации, дать строительный подряд на конкурсной основе и ограничить стоимость квадратного метра до 27-28 тыс.руб. Все - в течении 2-3 лет дефицит жилья закроется и дальнейшая спекуляция будет бессмысленной.
Развитие рынка в будущем, по словам Абсалямова, зависит в целом от общей экономической ситуации: цены на нефть, инфляции, уровня безработицы. Сейчас же на рынке вторичной недвижимости в основном покупается кластер дешевых квартир - 1-комнатные хрущевки, 1-комнатные ленинградки и 2-комнатные хрущевки.
Валерий Абсалямов:
- Восстановится ли ипотека неизвестно – пока больше рассуждений на эту тему, снижение уровня зарплат и рост безработицы уверенности в росте ипотеки не добавляют. Ипотека может возродиться лишь при ценах на недвижимость по 27-28 тыс.руб. за кв.м. – дайте людям ипотеку под 10-11% на таких условиях и они будут брать. Барометр изменений на рынке – колебания в количестве денежной массы, как только она начинает расти – увеличивается число сделок.
Решить общую проблему отсутствия спроса на рынке можно, отметил в своем выступлении Абсалямов, лишь объединившись против кризиса и предпочтений людей вкладывать деньги в банки, а не недвижимость. Способствовать восстановлению рынка с помощью мощной и единой PR-кампании, чтобы доказать, что недвижимость – идеальное вложение средств и привлечь все сбережения граждан в недвижимость – такую неоднозначную идею высказал Валерий Абсалямов.
«Любой бабушке понятно, что сегодня выгоднее вкладывать сбережения в банки и валюту, чем в недвижимость. С одного миллиона рублей при 17% ставке годовых доходность составляет 15 тыс.руб. в месяц – это гораздо выгоднее чем сдавать квартиру. Но если доказать населению, что нет ничего надежнее, чем вклады в недвижимость, то мы сможем повернуть рынок в свою сторону. Сейчас люди очень сильно сомневаются в надежности любой системы, к тому же жилье важнее, чем банк. Деньги - сегодня есть, завтра нет, а квартира – никуда не пропадет», - заявил президент гильдии риэлторов РТ.
Однако тут же он заметил, о неспособности риэлторов договориться между собой. «Риэлторское сообщество не представляет из себя никакой силы, и более того, не хотят ее представлять, каждый только за себя. Если раньше было 40-50 сделок в месяц у одного агентства, то сейчас всего 4-5 и приходится быть сговорчивей, сотрудничать и с частными маклерами, соглашаться на их условия. Сегодня в Казани нет сообщества риэлторов. У нас есть три гильдии, и мы все уже передрались», - отметил в своем выступлении Абсалямов.

Цены на вторичную недвижимость снизились на 35-40%
Между тем восстановление спроса на рынке недвижимости должно происходить не за счет возврата инвесторов на рынок, а за счет доступности жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Люди, хранящие в банках миллионы, как правило, свою потребность в жилье уже давно удовлетворили, тогда как те, кому действительно нужно жилье – денег не имеют. Быстрый рост на недвижимость и его инвестиционная привлекательность приводят к недоступности жилья – и этот факт уже был неоднократно доказан.
Ольга Белевских, руководитель комитета по связям с общественностью Региональной Гильдии Риэлторов – Казань:
- Безусловно, финансовый кризис оказал влияние на рынок недвижимости. Можно сказать и обратное, именно использование объектов недвижимости как финансовых инвестиционных активов послужило толчком к развитию этой ситуации. Есть внешняя сторона происходящего: резкое сокращение числа сделок, общая тенденция падения цен на все объекты недвижимости, сокращение числа риэлторов и риэлторских компаний. На вторичном рынке жилья цены упали в среднем на 35-45% к докризисному уровню, на первичном чуть меньше - на 20-30%. Число агентств недвижимости по Казани сократилось примерно в четыре раза.

Снижение цен способствует оживлению рынка
Выступающие конференции отметили и позитивный тренд на рынке недвижимости - этой осенью произошло некоторое оживление спроса. В то же время, по словам начальника отдела оценки агентства «РегионБизнесКонсалтинг» Александра Голубева, не нужно путать сезонное оживление с восстановлением спроса: «Некоторые игроки осеннее оживление восприняли как восстановление рынка, и тут же даже поспешили поднять цены». Скорее здесь обратная зависимость - в результате снижения цены спрос и начал постепенно возрастать.
По оценкам РБК, за год кризиса с августа 2008 по август 2009 года на вторичном рынке наблюдается снижение цен на квартиры по всем типам планировок. В среднем по городу за этот период цены предложений снизились на 16,10%. Большой разрыв в цифрах, представленных Ольгой Белевских и данным РБК – это цена уступки, на которую готовы идти продавцы, чтобы реализовать свою недвижимость.
Александр Голубев:
- Несмотря на общее снижение цен на рынке, динамика очень замедлилась. Если с октября по май этого года средние цены падали по полтора два процента в месяц, то начиная с лета этого года падение замедлилось и составляет от половины до одного процента в месяц. Причем, как отмечают некоторые агентства недвижимости, по отдельным предложениям наблюдается желание владельцев квартир увеличить цену предложения. Это касается в первую очередь изначально дешевых квартир «хрущевского» типа.

Когда восстановится рынок недвижимости?

Подводя итоги конференции: «Недвижимость: ситуация, тенденции, возможности», хотелось бы отметить, следующие основные тенденции, которые в перспективе окажут влияние на развитие рынка. Во-первых, продолжается строительство жилья в больших объемах, в том числе и по программе соципотеки, что будет обеспечивать рынку большое количество предложения. Во-вторых, усилия Правительства РФ, направленные на активизацию ипотеки и улучшение экономической ситуации в целом в стране, стоит надеется, дадут свой эффект и пропавший спрос на жилье начнет восстанавливаться. Произошедшее в течении года снижение цен уже начало давать свои плоды – потенциальные покупатели увидели «дно рынка» и перешли в разряд реальных. Снижение цен, активизация ипотеки и большой выбор недвижимости на рынке – все эти факторы в совокупности будут способствовать восстановлению спроса на рынке. И именно таким образом, на мой взгляд, возможно здоровое развитие рынка недвижимости.
В 2012 году в недвижимость будет вложено около 6,5 миллиардов долларов. Такой прогноз подготовили аналитики. Минувший 2011 год стал для рынка российской недвижимости рекордным по объему инвестиций. Общая их сумма равнялась 8,4 миллиардам долларов. В коммерческую недвижимость было вложено 8,3 миллиарда. При этом большая часть сделок была заключена в сфере офисных и торговых площадей. Инвестиции разделились между этими двумя сегментами поровну - доля каждого составила 40%. Эксперты подчеркнули, что на российский рынок вернулись иностранные инвесторы. Москва и Санкт-Петербург, по итогам прошлого года, вошли в Топ-50 городов мира по объемам инвестиций в коммерческую недвижимость. Учитывались вложения в разные сегменты рынка.
Москва расположилась на 18 месте, поднявшись с 25-го места, которое занимала с 2010 году. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 3,6 миллиарда долларов, что вполовину больше, чем в позапрошлом году. Результаты Петербурга можно считать прорывом года. Город поднялся в списке сразу на 187 позиций! Он занял в рейтинге 34-ю строчку. Объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Петербурга за год увеличился почти в 10 раз до 2,1 миллиарда долларов.

Если говорить предложениях на офисном рынке Москвы, то январь продемонстрировал снижение количества предложений. Сейчас снять офис без посредников стало несколько сложнее. Объем предложений сократился на 6% в пределах Садового кольца и на 2% в отделенных от центра районах Первопрестольной. Всего на офисном рынке в январе месяце было представлено 517 вариантов, из них 175 в пределах Садового. Интересный вариант в данной сфере предложен в Санкт-Петербурге - Biz-Cen.ru. На данном сайте представлен полный спектр предложений офисных площадей, которые можно взять в аренду без посредников. Биз-Цен.ру постоянно обновляет информацию, давая посетителям возможность понять, какие офисы свободны, а какие уже нашли своих хозяев. Ожидается, что в недалеком будущем аналогичный проект будет запущен в Москве, тем самым облегчив арендаторам поиск подходящих для их бизнеса площадей.

Новости по теме

Происшествия

Татарстанские спасатели вытащили 170 тонн сена из огня

Образование и наука

В Татарстане не намерены продлевать зимние каникулы

Происшествия

В Татарстане мать предстанет перед судом из-за дистрофии и рахита у дочери

Новости Казани

Авто

АПК

Архив

Блоги и соцсети

ЖКХ

Криминал

Кубок Конфедераций

Культура

Медицина

Образование и наука

Общество

Полезное

Политика

Происшествия

Промышленность, технологии, связь

Религия

Спорт

Строительство

Транспорт

Экология, природа и окружающая среда

Экономика и бизнес

Новости партнеров